İŞYERİ KİRALARINI DÜZENLEYEN BORÇLAR KANUNU'NUN YENİ HÜKÜMLERİ YÜRÜRLÜĞE GİRDİ

İşyeri kiralarını düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun yeni hükümleri 01/07/2020 itibariyle yürürlüğe girdi

· 6217 sayılı kanun geçici madde 2 Hükmü uyarınca tacir sıfatı taşıyan kişiler ve/veya kamu veya özel hukuk tüzel kişilerinin kiracı oldukları işyeri kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğü ertelenen 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01/07/2020 itibariyle yürürlüğe girmiştir.

Madde 323: Kira İlişkisinin Devri

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

-Bu madde ile farklı olarak işyeri kira sözleşmelerin devrinde kiraya verenin yazılı rızasının alınması zorunlu hale gelmiştir.

-Bir diğer değişiklik ise işyeri kira sözleşmesinin devrinde kiraya verenin haklı nedeni yoksa rıza vermekten kaçınamayacağı düzenlemesidir.

Madde 325: Sözleşmenin bitiminden önce kiralananın geri verilmesi

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

-818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nda bu hususu düzenleyen bir hüküm bulunmasa da bu dönemdeki Yargıtay kararları, kiracının sözleşmenin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi halinde kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı olarak kiracının tazminat ödeyeceği yönündeydi. Bu madde ile Yargıtay uygulaması kanunlaşmış olmakla birlikte kiracıya, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde makul süre için tazminat ödemeksizin kiralananı geri verme imkanı sağlanmıştır.

Madde 331: Önemli sebeplerle kira sözleşmesinin olağanüstü feshi

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar."

- 01/07/2020 tarihinden önce tacir sıfatı taşıyan kişiler ve/veya kamu veya özel hukuk tüzel kişilerinin kiracı oldukları işyeri kiralarında mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri uygulanmaktaydı. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu madde 264 her ne kadar kiracıya önemli nedenle fesih hakkı vermişse de önemli nedenle sözleşmeyi fesih ihbarında bulunan tarafın, diğer tarafa tam tazminat ödeyerek sözleşmeyi feshedeceğini düzenlemiştir. Ancak 6098 sayılı TBK madde 331 ile tazminatın hakim tarafından somut olay ve koşullar göz önüne alınarak belirleneceği düzenlenmiştir. Bu halde, 6098 sayılı TBK’nın ertelenen hükümlerinin yürürlüğe girmesi ile işyeri kiralarında önemli nedenle fesih halinde mülga borçlar kanunundaki öngörülen tam tazminat yerine hakimin takdir edeceği tazminat miktarı ödenecektir.

- Yine mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yalnızca belirli süreli kira sözleşmeleri için önemli nedenle olağanüstü fesih imkanı bulunmaktaydı. 6098 sayılı TBK’nın yürürlüğü ertelenen hükümlerinin yürürlüğe girmesi ile hem belirli süreli hem de belirsiz süreli işyeri kira sözleşmeleri için olağanüstü fesih imkanı tanınmıştır.

TBK Madde 340: Bağlantılı Sözleşme Yasağı

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”

-Bu madde Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı GKHK’da karşılığı bulunmayan yeni bir düzenleme olup 01/07/2020 itibariyle işyeri kiraları için de uygulanacaktır.

Madde 342: Kiracının güvence vermesi

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

- Depozito uygulaması her ne kadar Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu ile GKHK’da düzenlenmemiş olsa da Yargıtay kararları ile geçerli kabul edilen bir uygulama idi. 6098 sayılı TBK madde 342 ile depozito uygulaması detaylı olarak düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile, depozito olarak para veya kıymetli evrak verilmesi halinde depozito bedelinin 3 aylık kira bedelini aşamayacağı düzenlenmiştir.

- Bir diğer yeni düzenleme ise depozito olarak para verilmesi halinde paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacağı, depozito olarak kıymetli evrak verilmesi halinde ise depozitonun bankaya depo edileceği düzenlenmesidir. Depozito olarak verilen paranın veya kıymetli evrakın; kiracının onayı, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı olmadan banka tarafından kiraya verene verilemeyeceği de yine aynı madde ile düzenlenmiştir.

Madde 343: Kira Bedeli Dışında Kiracı Aleyhine değişiklik yapılamayacağı

“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz”

- Her ne kadar bu maddedeki emredici hüküm uyarınca kira bedeli dışında kiracı aleyhine sonradan yapılacak değişiklikler kesin hükümsüz olacaksa da, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun madde 9 halihazırda aynı hususu düzenlemiş olduğundan uygulamada bu hükmün 01/07/2020 itibariyle yürürlüğe girmesinin getirdiği bir yenilik yoktur.

Madde 344: Kira Bedelinin Belirlenmesi

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

- 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nda bu hükmün bir karşılığı bulunmadığı için, uygulamada kira bedelinin artırımına dair bu hususlar Yargıtay içtihatları doğrultusunda çözümlenmekteydi. Halihazırda uygulamada Yargıtay tarafından ortaya konmuş ilkeler bu madde ile kanunlaşmış ve 01/07/2020 itibariyle tacir sıfatı taşıyan kişiler ve/veya kamu veya özel hukuk tüzel kişilerinin kiracı oldukları işyeri kiralarında da uygulanabilir hale gelmiştir.

Madde 346: Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

- Bu madde ile çok önemli bir değişiklik getirilmiş, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart ödeneceğine ve sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin önceki dönem Yargıtay içtihatları ile geçerli kabul edilen anlaşmalar artık geçersiz hale gelmiştir. 01/07/2020 tarihi itibariyle tacir sıfatı taşıyan kişiler ve/veya kamu veya özel hukuk tüzel kişilerinin kiracı oldukları işyeri kiralarında da bu madde uygulama alanı bulacaktır.

Madde 354: Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

“Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

- Her ne kadar bu maddedeki emredici hüküm uyarınca taraflar kendi aralarında yaptıkları bir anlaşma ile yasada mevcut olan kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi sebeplerine bir yenisini eklemesi ve/veya bu sebepleri kiracı aleyhine ağırlaştırması kesin hükümsüz olacak ise de, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun madde 8 halihazırda aynı hususu düzenlemiş olduğundan uygulamada bu hükmün 01/07/2020 itibariyle yürürlüğe girmesinin getirdiği bir yenilik yoktur.